Miltä asuntokauppa näyttää?


Vapaan Maailman talous on hillunut pitkälti asuntojen arvonnousun varassa – ja sitten asuntomarkkinat romahtivat.  Ja nyt lehdet ja teevee kertovat miten ”uusien asuntojen myynti on lisääntynyt”.  Jihuu? Tarttee varmaan kaivaa esiin se samppanjapullo ja ottaa ryyppy helpotukseen – pahin on ohi. Tai sitten ei.  Tässä New York Timeksen käppyröitä (lähde 1), eka on uusien talojen kuukausittaiset myyntimäärät vuoden 2008 tammikuusta lähtien ja toinen käppyrä kuvaa mediaanihintojen kehitystä.

Sharp Rise in New-Home Sales as Prices Fall - NYTimes.20090728bYlemmästä käppyrästa näkee miten asuntokauppa on piristynyt – kesäkuussa taloja myytiin 11% enemmän kuin toukokuussa. Jihuu? Ööh, tota noin, kesäkuun 2009 myyntiluvut ovat 21% alempana kuin kesäkuussa vuosi sitten.  Alempi käppyrä kertoo miten asuntojen hinnat ovat laskeneet – mediaanihinta oli vuosi sitten $232.100 ja nyt se on $206.200, eli laskua on ollut 11%. (minusta muuten on todella ällistyttävää miten hinnan lasku on ollut noin iso – koska nyt entistä rikkaampi jengi isommissa taloissaan menee konkurssiin, eli teoriassa talojen hinnan tulisi nousta koska pakkolunastukseen menevät talot ovat entistä isompia ja hienompia – tämä viittaa siihen että jollain ”euroa per neliömetri” mitalla mitattuna hinnanlaskun olisikin enemmän kuin 11%)

Kesäkuiset talojen myyntimäärät eri vuosina näyttävät tällaisilta (lähde 2)

Pyrrhic Victory in June Housing Data - WSJ.20090728bNoin summamutikassa katsottuna kesäkuussa 2005 myytiin noin 120.000 mökkiä ja tänä vuonna ehkä jotain 35.000 mökkiä, jotain 73% luokkaa oleva pudotus.  Jihuu?  Ööh, katotaan mitä muuta tietoa löytyy.  Miten olisi uusien talojen myyntimäärät vuodesta 2000 lähtien (lähde 3)?

Housing data WSJ 20090728Huomaa miten tämän käppyrän oikean reunan vuosien 2008 ja 2009 pieni lasku ja loppunousu on sama kuin ekan tässä jutussa oleva käppyrän nousu. Eka kuva näyttää ”positiivisemmalta” kuin tämä pitemmän aikavälin masentava käppyrä.

Mikä on tilanne? Aika yksinkertainen, talojen myyntimäärät ovat romahtaneet, mutta onneksi myyntihinnat ovat myös romahtaneet.  Teoriassa nyt ostajia pitäisi riittää, muttei riitä, kun lainaa on vaikea saada.  Ja kun työttömyys lisääntyy, niin enemmän jengiä joutuu konkurssiin koska he eivät pysty maksamaan lainojensa lyhennyksiä – tai sitten he välttävät konkurssin kävelemällä ulos ostamastaan talosta ja postittamalla avaimensa asuntolainan antajalle (suurin osa lainoista Vapaassa Maailmassa on ”non-recourse” lainoja, mikä tarkoittaa sitä, että asuntolainan ainoana takeena on itse asunto, eikä pätkääkään ostajan muusta omaisuudesta.  Eli postittamalla avaimet pankkiin hoitaa asuntolaina-asiasi helpolla – tosin sinulle jää ikävä merkintä luottorekisteriin mutta se poistuu sieltäkin 7:ssä vuodessa).

Mitkä syyt johtavat jengin talojen menemisen pakkolunastukseen (lähde 4)?

ReasonsForForeclosure.WSJ.20090703Tuossa on vuoden 2008 jälkimmäisen puolikkaan asuntojen pakkolunastukset, yhteensä 808.405 pakkolunastettua taloa. Miksi näin kävi?

  • 35% (285.305 kpl) koska lainaa oli enemmän kuin mitä talon arvo on (”negative equity”, muita yleisiä ilmaisuja ovat ”upside down” ja ”under water”),
  • 23% (183.447 kpl) työttömyyden takia,
  • 18% (148.697 kpl) koska lainaansaajan luottokelpoisuus oli jo alunperin kyseenalainen (FICO luku alle 620),
  • 16% (130.014 kpl) koska etumaksu oli alle 3% talon arvosta ja
  • 8% (60.942 kpl) koska vaihtuvakorkoisen lainan korkoprosentti nousi ylös.
  • (toi oli muuten viime vuonna. Vuoden 2009 ekalla neljänneksellä pakkolunastuksia on 844.389 mikä on 73% enemmän kuin samalla vuosineljänneksellä viime vuonna (lähde 5)).

Mitä kaikki tämä pölötys tarkoittaa? Mulla on yllättäen mielipiteitä ja johtopäätöksiä näistä luvuista.

  • noi pakkolunastusluvut ovat, ehkä aika railakkaastikin,  alakanttiin, koska pankit yrittävät olla laittamatta taloja pakkolunastukseen jotta he eivät joutuisi kirjaamaan tappioitaan (ei lähdeviitettä),
  • pankit voivat edelleenkin arvostaa perseelleen menneet asuntolainansa ei suinkaan lähellä nollaa olevaan markkina-arvoon vaan vaan niiden nimellisarvoon – ikäänkuin mun 10 vuotta vanha autoni olisi edelleen ostohintansa arvoinen (ei lähdeviitettä),
  • tuo ”avaimet pankille postitukset” numerot tulevat kasvamaan railakkaasti koska jengiä alkaa … vituttamaan … Miksi? Olet ostanut talon ja nyt sen arvo on alle ostohinnan.  Luet lehdestä miten pankkisi on ryssittyään juttunsa saanut miljardeja taaloja sinun tulevia veromaksujasi ”asunnon ostajien lainojen alentamiseen” (mikä on muuten epäonnistunut aika täydellisesti (lähde 5 – 3,5 miljoonaa lainaa joista vajaa 20.000 lainaa/kk saa lyhennyksen alennuksen ja trendi on laskeva)) , ja nyt pankit jakavat iloisena bonuksia pomoilleen ikäänkuin mitään ei olisi tapahtunut.  Jopa Vapaan Maailman flegmaattista jengiä alkaa nyppimään tilanne ja jopa näille toivottomille fleguille alkaa syntyä ”tässä avaimet, vetäkää pankkiirit käteenne” asenne.

Kuinka synkkä on asuntolaina tilanne?  Ja miksi sillä on merkitystä? Vapaan Maailman talouden nousu ilmeisesti rahoitettiin suuressa määrin asuntomarkkinoiden nousulla, eli kuluttajien ottivat lainaa asuntojaan vastaan maksaakseen elinkulujaan  (keskiluokka köyhtyi todella oleellisesti  viimeisen 30 vuoden aikana, mikä puolestaan johti tähän ”pakkovelkaantumiseen”, katso lähde 6 lisäfaktojen saamiseksi).  Tällä on merkitystä, koska jengillä on nyt fyffet loppu, ja sen näkee missä vaan.  Mulla on ainakin 4 tuttua, joilla on pelkästään luottokorttivelkaa yli $20.000 … ja korot ovat yli 20%….

Se samppanjapullo? Korkkaan flindan ja dokaan murheeseen.  Tilanne on synkkä mutta toivoton.

IllDrinkToThat.ultra-uwe-scheid-05108

Lähteet:
(1) New York Times 28.7.2009 PDF failina Sharp Rise in New-Home Sales as Prices Fall – NYTimes.20090728a
(2) Seinä Kadun Lehti 28.7.2009 PDF failina  Pyrrhic Victory in June Housing Data – WSJ.20090728a
(3) En löytänyt tätä kuvaa Seinä Kadun Lehden verkkosivuilta, joten skannasin kuvan lehden paperiversiosta.  Julkaistu 28.7.2009 Wall Street Journal, en tosin muista millä sivulla ja en viitsi tonkia roskiksesta sitä lehteä
(4) Seinä Kadun Lehti kesäkuun 3. päivänä 2009 PDF failina New Evidence on the Foreclosure Crisis – WSJ.20090703
(5) Pankit eivät käyttäydy rationaalisesti New York Times 4.7.2009 PDF failina Fair Game – So Many Foreclosures, So Little Logic – NYTimes.20090704
(6) Elizabeth Warren kertoo mitä jenkkien keskiluokan elintasolle on tapahtunut viimeisen 30 vuoden aikana https://heka.wordpress.com/2008/05/05/jenkkien-pikahistoria-vuoden-1970-jalkeen/

Avainsanat:

3 vastausta to “Miltä asuntokauppa näyttää?”

  1. Jasmo Says:

    parikytdonaa lainaa rapialla 20% korolla on kyl iha kiva🙂

  2. Janne Says:

    All right! Hyvä homma! Elinvoima Merkit plussalla! Tosin luokittelisin kyllä vielä enemmän kohinaksi kuin signaaliksi.

  3. kormy Says:

    « – pahin on ohi. Tai sitten ei.»

    Jos nyt ei ihan ohi, niin jopa kaikkien pessimistien äiti Paul Krugman sanoo nyt, että vielä paljon huonommin olisi voinut käydä mutta paljon huonommaksi tämä nyt ei enää mene. Toki hän sanoo myös, että ei tässä edelleenkään ole paljon sen parempaa odotettavissa kuin 1990-luvun kaltainen eteenpäin klenkkaaminen Japanissa.

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s


%d bloggers like this: